Direito do promitente comprador no novo Código Cívil

O direito do promitente comprador no novo Código Civil

Leonardo Cotta Pereira* 

Não se discute que, nas últimas décadas, a promessa de compra e venda tem sido muito utilizada pela sociedade moderna,  considerando o grande número de transações imobiliárias, mormente quando o pagamento do preço do imóvel não é efetuado de uma só vez, mas sim através de múltiplas e sucessivas prestações.

Diante disso, e tendo em vista a evolução legislativa na proteção do promitente comprador, consciente também das divergências doutrinárias e jurisprudenciais atinentes à promessa de compra e venda, andou bem o legislador pátrio ao trazer para o rol dos direitos reais o direito do promitente comprador do imóvel, espancando, com as regras insculpidas nos artigos 1.417 e 1.418 do Novo Código Civil, as controvérsias acerca do instituto.

Com efeito, diante da nova legislação, o promitente comprador, ao celebrar promessa de compra e venda de um imóvel com o promitente vendedor, sem cláusula de arrependimento, institui, em seu favor - desde que o instrumento negocial submeta-se ao registro competente - um privilégio, qual seja, o de que o adquirente, convertido em credor da obrigação de fazer, possa se valer da faculdade real e exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, mesmo que seja pleiteando judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel.

Malgrado tais transformações tenham sido recentemente implementadas com o advento do Novo Código Civil, é certo afirmar que as mesmas já têm sido objeto de profundas discussões doutrinárias, como a possibilidade de o instrumento ser firmado através da forma particular - e não por instrumento público -, a necessidade de se levar a promessa de compra e venda a registro e, ainda, a impossibilidade de pactuação da cláusula de arrependimento.

No tocante à instrumentalização do compromisso de compra e venda de imóveis, há quem entenda ser essencial para a constituição do direito real do promitente comprador a celebração da promessa de compra e venda através de instrumento público, pois, conforme preceitua o artigo 108 do Novo Código Civil, não dispondo a Lei em sentido contrário, essa forma deve incidir sobre os negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Ocorre, todavia, que o artigo 1.417 do Novo Código Civil aduz que o instrumento de promessa de compra e venda pode ser celebrado tanto pela forma pública, como pela particular, o que consubstancia uma disposição que excepciona a norma geral estabelecida no referido artigo 108, a qual deve ser afastada.

Portanto, o que a Lei quer determinar com a frase "celebrada por instrumento público ou particular" é que a escritura pública não é da essência do ato quando se tratar de direito real à aquisição de imóvel mediante promessa de compra e venda, podendo esta ser também celebrada por instrumento particular.

Outra questão que vem fomentando as discussões jurídicas em torno do tema em foco reside na necessidade de se levar a promessa de compra e venda a registro para que o promitente comprador logre êxito na ação de adjudicação compulsória.

É sabido que o Novo Código Civil veio para consolidar, em muitos casos, a jurisprudência dominante de nossos Tribunais. Contudo, no caso do direito do promitente comprador à adjudicação compulsória, a recente legislação está em desconformidade com as decisões judiciais atinentes à matéria. Isso porque a jurisprudência adotada pelo Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada na Súmula nº 239 ("O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis"), perdeu a sua validade, pois o atual texto da Lei civil é claro e reforçou o entendimento de que é indispensável o registro da promessa de compra e venda para a procedência da ação de adjudicação compulsória.

Na esteira desse raciocínio, pode-se afirmar que a expressão titular de direito real, prevista no artigo 1.418 do Novo Código Civil, veio resolver o impasse e acabar com a discussão,uma vez que o direito real à aquisição do imóvel nasce com o registro. Destarte, enquanto não registrado o contrato de promessa de compra e venda o promitente comprador tem somente um direito obrigacional, que se resolve em perdas e danos, e não um direito real oponível a terceiros e passível de ensejar uma ação de adjudicação compulsória.

Por fim, é de se observar, ainda, que, para que os promitentes compradores  tenham a seu favor o direito real à aquisição, os contratos de promessa de compra e venda não mais podem conter cláusula de arrependimento, diferentemente do que constava no sistema anterior. É que o artigo 1.088 do Código Civil de 1916 dispunha que qualquer das partes podia se arrepender, antes de assinar o instrumento público, ressarcindo à outra as perdas e danos decorrentes do arrependimento, sem prejuízo da restituição das arras já pagas.

Na verdade, muitas das vezes o proveito econômico obtido pelo alienante, na revenda do imóvel, era bem maior que o valor devido na restituição, mesmo com o acréscimo das perdas e danos reclamada pelo contraente lesado, fato este que contribuiu para alicerçar como regra a faculdade resolutiva das promessas, excepcionalizando-se, como se fora liberalidade ou apego ao empenho da palavra dada, a mantença do compromisso.

Atento à desigualdade dessa relação jurídica, o legislador de 2002 houve por bem subtrair do Código Civil de 1916 a norma contida no artigo 1.088, incluindo-se, em contrapartida, na redação do artigo 1.417, a exigência, para que o promitente comprador constitua o direito real a seu favor, de que a promessa de compra e venda não contenha cláusula de arrependimento.

De acordo com o sistema trazido pelo Novo Código Civil, pode-se afirmar, em conclusão, que o direito real à aquisição do imóvel somente poderá ser obtido pelo promitente comprador se o contrato de promessa de compra e venda for registrado no Cartório de Registro de Imóveis, independentemente de ser firmado por instrumento público ou particular, e não contiver cláusula de arrependimento. Diante desses requisitos, o promitente comprador pode exigir da contraparte, ou de terceiros, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, ainda que seja pela via judicial, através do ajuizamento da ação de adjudicação do imóvel.

O que é Registro de Imóvel ? - Dúvidas e Respostas

O registro do imóvel

Já diz o ditado, só é dono quem registra. Pode ser clichê, mas é a verdade. Uma pessoa só deve dizer que realmente é dona de determinado imóvel se houver o registro dele em seu nome. O que mais acontece no mercado imobiliário são situações em que o não registro do imóvel causa sérias dificuldades para compradores. Por isso, esse aspecto da aquisição imobiliária deve ser levado muito a sério e com especial atenção por parte do corretor de imóveis, pois dele surge toda a segurança jurídica da negociação. Uma venda que parece concretizada, pode ser desfeita e com grandes prejuízos se a unidade não for registrada como manda o protocolo.

Nessa quarta e última parte da sessão Análise de Documentos, a Revista Stand traz luz e esclarecimentos importantes quanto ao registro do imóvel. Confira.

A matrícula

Para começa a entender como funciona o registro, inicialmente é necessário algumas explicações básicas. A primeira delas é sobre a matrícula do imóvel. Ela é um ato obrigatório para todos os bens imóveis e é criada quando do primeiro registro de uma determinada unidade. Nela deverão constar todas as informações relativas ao imóvel, como os antigos proprietários e a situação do bem, ou seja, se há sobre ele algum ônus real como hipoteca, por exemplo.

Alguns imóveis ainda não têm matrícula, mas tem registro em livro próprio. Isso porque a Lei 6.015/73 mudou a maneira de registrar os imóveis. O sistema registral brasileiro, até 31 de dezembro de 1975, era disciplinado pelo Decreto n° 4.857/39, o qual determinava que no Registro de Imóveis se praticassem os atos de Inscrição, Transcrição e Averbação. Foram determinados 10 livros para escrituração destes atos e do processo de registro, tendo cada livro um fim específico.

Em 1º de janeiro de 1976 entrou em vigor a Lei 6.015/73, atual Lei dos Registros Públicos, revogando o Decreto n° 4.857/39 e definindo que no Registro de Imóveis, além da matrícula, serão realizados os atos de Averbação e de Registro. Foram determinados 5 livros para escrituração destes atos e do processo de registro.

Assim, a Lei 6.015/73 determinou em seu artigo 228 a abertura da matrícula para todo imóvel que sofrer algum tipo de ato jurídico a ser registrado em cartório. Desse modo, somente não tem matrícula hoje o imóvel que, desde o advento da Lei dos Registros Públicos, não sofreu nenhum tipo de venda, desmembramento, doação, penhora ou qualquer situação que a Lei determina que seja registrada.

Não por acaso a matrícula é chamada de carteira de identidade do imóvel. É uma folha de papel, em um livro, que tem um número e só se refere a apenas um imóvel. Ali estarão todos os dados do bem, inclusive sua história, através dos sucessivos registros e averbações que podem ocorrer com o tempo.

Circunscrição

Saber onde se encontra o cartório onde está registrado o imóvel é imprescindível para garantir segurança jurídica à negociação. Porém, por vezes, existe alguma confusão quanto à localização exata desse cartório.

A matrícula ou a transcrição devem constar em cartório imobiliário da circunscrição onde está situado o imóvel. Essa circunscrição é uma determinada área que pode abranger diversos bairros. É importante ressaltar que só existe um cartório de imóveis para cada circunscrição. O corretor ou qualquer interessado pode encontrar as informações sobre a propriedade, pois esse registro em cartório é público.

A Lei de Registros Públicos garante em seu artigo 17 que qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar o motivo da solicitação. Ou seja, qualquer pessoa pode verificar a situação do imóvel ou quem é seu proprietário.

Essa ferramenta facilita o trabalho do corretor de imóveis e também do comprador, pois para verificar qualquer situação que poderá causar prejuízo, encontrar a matrícula ou a transcrição do imóvel é de fundamental importância.

O Registro

Aqui reside a principal questão da aquisição imobiliária. Trata-se da mais importante ação na compra e venda de imóveis e o corretor deve ter total atenção e responsabilidade neste caso.

Para se adquirir um imóvel é necessário que se registre o título de aquisição no cartório. Sem esse procedimento, não há transferência de propriedade, como estabelece o Código Civil, onde está escrito:

Art. 1245: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Paragrafo 1º: Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

 O título a que se refere o Código Civil, no caso da compra e venda, como regra geral, é uma escritura pública, que pode ser produzido em qualquer cartório de notas. Mas também há casos que a legislação permite que haja a aquisição da propriedade por meio do registro de um instrumento particular.

Mas independentemente de que título for nele deve constar a causa do negócio, ou seja, se é uma compra e venda, uma doação, uma permuta. A descrição do imóvel tem de estar bem destacada, pois é por meio do título que o registro será feito. Porém, em caso de imóveis urbanos, a descrição na escritura pública é dispensada, desde que esteja na certidão de ônus reais, que deve ser apresentada ao tabelião.

Destaca-se também que em alguns casos o registro pode ser recusado, o que pode gerar uma grande dor de cabeça para corretores de imóveis e clientes. Uma dessas situações ocorre quando existem fatos que não estão descritos na matrícula, mas constam na escritura que o cliente levou para ser registrada. Essa divergência fará com que o cartório recuse o registro. Se na escritura estiver descrita uma casa, por exemplo, porém na matrícula somente estiver um terreno, sem nenhuma averbação, haverá a recusa do registro.

Outra situação é a divergência entre o nome do outorgante retratado na escritura com o nome daquele em que o imóvel está registrado. Por exemplo, se o vendedor não registrou o seu título aquisitivo e resolveu vender a unidade, não poderá para quem quiser adquirir nesse momento o imóvel registrar a sua escritura sem que antes o vendedor registre o seu título. Essa medida, de certa forma, garante uma segurança jurídica às negociações visto que impede que quem não é o proprietário venda o imóvel, impedindo uma venda dupla da mesma unidade.

Principais Análises na Negociação para  fins de Registro

 O corretor de imóveis trabalha especialmente na condução das negociações imobiliárias a fim de tirar os obstáculos do caminho do comprador, mas para isso precisa analisar com cuidado toda a documentação para que na hora de registrar o imóvel o cliente consiga fazê-lo com tranquilidade, sem recusa por parte do cartório.

Possibilidade de Aquisição Ineficaz

Para isso, a primeira e criteriosa análise é sobre a Certidão do Imóvel. É imprescindível que ele verifique quem é o verdadeiro proprietário da unidade antes de concretizar a negociação. Isso porque a leitura da certidão contará a história da propriedade, demonstrando se a pessoa que se propõe a vender o imóvel é realmente o atual proprietário.

Indica-se que o corretor auxilie o cliente a solicitar uma certidão vintenária, que é onde constará o nome dos proprietários dos últimos 20 anos e o da atualidade. É preciso estudar todas as aquisições anteriores para verificar que não haja atos impeditivos, pois todas elas podem se tornar ineficazes caso se comprove algo que impeça a transferência de propriedade e não tenha sido observado anteriormente.

O sistema registral imobiliário brasileiro adota o princípio de que se presume ser proprietário do imóvel a pessoa em que nele figura nessa situação. Isso significa que o registro pode ser alterado, caso um interessado demonstre que a pessoa que figura como proprietária do imóvel no registro imobiliário não é a verdadeira proprietária. Por isso se diz que nosso sistema adota o princípio de que o registro é relativo e não absoluto.

Os casos mais comuns em que isso acontece são as hipóteses de registro de aquisição de imóvel em fraude à execução, em fraude contra credores, em fraude a herdeiros, ou mediante procuração falsa, que, posteriormente, é alienado para terceira pessoa, que adquire a propriedade do imóvel por meio de uma operação aparentemente sem qualquer vício.

Por isso, a certidão vintenária do imóvel é fundamental e indispensável, além das certidões do atual e antigos proprietários e dos respectivos cônjuges.

Dupla Venda

Depois de analisar todos os riscos e feita a verificação necessária da aquisição do imóvel e após lavrar uma escritura pública de compra e venda, o comprador deve registrá-la no cartório imobiliário o mais depressa possível. Antes dele efetuar esse registro, o vendedor pode, de má-fé, vender a mesma propriedade novamente.

Ou seja, a dupla venda ocorre quando um único imóvel é vendido para pessoas diferentes por seu atual proprietário. E em decorrência dessa ilegalidade, tornar-se proprietário do imóvel aquele que primeiro registrar sua escritura pública de compra e venda.

Neste caso não importa quando a primeira escritura foi lavrada, o que é levado em consideração é o seu registro, verificando o protocolo da prenotação no cartório imobiliário.

A prenotação é o ato de processamento do registro, e esse ato é importante, pois determina a ordem de prioridade do registro, estabelecendo o marco inicial do direito de propriedade.

Assim, caso haja duas escrituras, relativas ao mesmo imóvel a serem registradas, a que tiver sido prenotada em primeiro lugar é que constará no Cartório Imobiliário.

A simples prenotação não comporta em si o direito de propriedade, pois o que realmente tem validade é o registro. Contudo, a prenotação é um marco inicial do direito de propriedade, pois ele irá retroagir à data do ato de prenotação. A validade da prenotação é de 30 dias e passado esse prazo, perde o comprador o direito à prioridade que havia obtido, o que significa que outro título pode ser registrado ou ter a prioridade garantida.

Outras situações

Existem inúmeras outras questões que podem impedir o registro do imóvel, onde o corretor de imóveis tem que estar atento e se cercar de cuidados para se precaver de possíveis embargos à negociação.

O vendedor pode ser mutuário do Sistema Financeiro da Habitação ou mesmo o imóvel estar em alienação fiduciária, que são situações que merecem análises bem profundas. De toda forma, o profissional imobiliário no registro do imóvel tem papel fundamental e tem que estar consciente que o sucesso do negócio depende do seu conhecimento

Loteamento e Desmembramento

Entenda as diferenças entre Gleba, Lote, Desmembramento e Loteamento

O Brasil é um país de proporções continentais, todos sabem. As fronteiras tupiniquins se estendem desde a porção de água oceânica no rodapé da região Sul até às longínquas florestas tropicais no Acre, Amazonas e Roraima. Cidades se desenvolvem por todo o lado com o crescimento da população e isso tem reflexos diretos na construção civil. Com um país gigante e com espaço para crescer, o Brasil vai se expandindo e dividindo suas terras cada vez mais para o bem do mercado imobiliário.

Corretores de imóveis veem nisso uma oportunidade e tanto. Com uma economia andando com a ajuda de bengalas e respirando por aparelhos, a criatividade e a diversificação dos negócios ajudam a fazer o fluxo de caixa acontecer. Trabalhar com terrenos e loteamentos é onde muitos profissionais do mercado imobiliário encontram uma maneira de realizar negócios e ter sucesso.

Mas para quem deseja se aprofundar nesse mercado é preciso certo conhecimento e explicações sobre a área. É um ramo bastante específico da profissão e demanda conhecimentos especiais, além de dados técnicos e até leis que só se aplicam a este estilo de imóvel. É necessário, antes de tudo, especialização.

Os Principais Conceitos

 Um dos pontos básicos é a diferença entre Gleba, Lote, Desmembramento e Loteamento, que diz respeito a um tema muito importante no desenvolvimento das cidades: o parcelamento do solo urbano.

Para vender um lote ou terreno, inicialmente é necessário pesquisar se a propriedade atende aos requisitos legais de parcelamento do solo. Depois, se o plano diretor da cidade ou alguma lei municipal dá respaldo a essa expansão urbana.

O conhecimento da Lei 6.766/79, que rege o parcelamento do solo urbano, é imprescindível para o desenvolvimento dos negócios. Vamos ao que ela dita:

Gleba

É a área de terreno que ainda não foi objeto de parcelamento regular, isto é, aprovado e registrado. Após o registro do parcelamento a gleba deixa de existir juridicamente, dando lugar aos lotes e áreas públicas dele decorrentes. Ou seja, sob a luz da Lei n° 6.766/79, uma gleba é uma porção de terra que jamais foi loteada ou desmembrada.

Lote

Segundo a lei, considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona onde está situado. Essa infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

Loteamento

O loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Pode-se dizer que o loteamento visa integrar sua área à estrutura urbana existente, desenvolvendo um prolongamento da cidade e criando um novo bairro. Dessa forma, a característica mais marcante do loteamento é a criação de novas ruas e avenidas.

Para o desenvolvimento e execução de projetos que visem criar um loteamento, são realizadas obras em parceria com o poder público, de forma a proporcionar ao empreendimento o acesso aos serviços públicos, como fornecimento de água, energia elétrica, saneamento básico, além de integração ao sistema viário urbano.

Desmembramento

Já o desmembramento apesar de ser bem parecido com o loteamento, pois também é uma subdivisão da gleba com fins de edificação, tem uma diferença fundamental: o sistema viário existente deve ser aproveitado desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Loteamento Fechado

 Ele tem o mesmo aspecto que um loteamento comum, porém com uma diferença: o perímetro da gleba original, ao final, é cercado ou murado de modo a manter acesso controlado.

Nesse caso, os proprietários, mediante regulamento averbado junto à matrícula do loteamento, são obrigados a contribuir para as despesas decorrentes da manutenção e conservação dos espaços e equipamentos públicos que passam ao uso exclusivo por contrato administrativo de concessão entre o município e uma associação criada para esse fim.

Como realizar um Loteamento  segundo a Lei 6766/79

Para ser feito um loteamento é necessário antes de tudo seguir a legislação em vigor. Consultar a prefeitura da cidade, o Plano Diretor e as diretrizes existentes também são ações essenciais.

A lei sugere requisitos para realizar um loteamento. Um deles é sobre a área destinada a sistemas de circulação e também sobre a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como espaços livres de uso público, que devem ser proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.

O interessando deve elaborar um projeto, sempre com o auxílio de um corretor de imóveis e, até mesmo, de um engenheiro, e solicitar à Prefeitura Municipal que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:

1 – as divisas da gleba a ser loteada;

2 – a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;

3 – a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;

4 – o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;

5 – as características, dimensões e localização das zonas de uso adjacentes.

O projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, tem de ser apresentado à Prefeitura Municipal, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia.

Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

I – título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula;

II – histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;

 III – certidões negativas:

1. a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
2. b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
3. c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.

 IV – certidões: 

1. a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
2. b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
3. c) de ônus reais relativos ao imóvel;
4. d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.

 V – cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal

VI – exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;

 VII – declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.

A lei ainda dá muitas outras explicações sobre os contratos de compra e venda de lotes, registros e situações particulares. Para o corretor de imóveis que se interessa por essa área, o estudo profundo dessa lei é obrigatório.

Transtorno de Ansiedade > Apenas comentário

Uma consequência que nós falta ter sabedoria e contornar estas alterações :

> Ansiedade > estresse > pânico 

Vamos lá:

Primeiro > Causa envelhecimento precoce,

Segundo > Alterações no sono,

Terceiro > altera o processo digestivo

Quarto > Alteração na função sexual   

Quinto > Baixa a imunidade e causa queda de cabelos 

Sexto > Afeta o relacionamento pessoal e família 

Além desses sinais físicos, as consequências psicológicas do estresse, sinônimo precoce, não só ansiedade, considerando um paralelo mortal. A depressão chega pesada, percebe com autoritarismo e o sentimento de inutilidade. 

Agora estou procurando descrever com bastante cautela, uma formação de opinião, que possa ajudar aos leitores, que a muito tempo, se preocupa com este tema. Naturalmente ainda não achou-se resposta. 

Todo mundo fica nervoso ou ansioso de tempos em tempos – ao falar em público, por exemplo, ou quando está passando por dificuldade financeira.Para algumas pessoas, porém, a ansiedade se torna tão frequente, ou tão forte, que começa a tomar conta da vida delas.

Como saber se a ansiedade normal do dia a dia ultrapassou os limites e se transformou em transtorno? Não é fácil.

A ansiedade vem em diferentes formas – tais como ataques de pânico, fobias, ansiedade social… e a distinção entre um diagnóstico oficial e ansiedade “normal” não está sempre muito claro.

Aqui está um começo: se você passa por algum desses sintomas frequentemente, você deve buscar ajuda.

Agora são palavras de especialistas , que estuda a fundo o tema. 

1- Preocupação Excessiva

A marca do transtorno da ansiedade generalizada (TAG) – o tipo mais amplo da ansiedade – é se preocupar demais com as coisas do dia a dia, grandes ou pequenas. Mas o que significa “demais”?

No caso do transtorno da ansiedade generalizada, significa ter pensamentos ansiosos persistentes em quase todos os dias da semana, por seis meses. E a ansiedade tem que ser tão forte a ponto de interferir no seu dia-a-dia e estar acompanhada de sintomas notáveis, como fatiga.

“A distinção entre transtorno da ansiedade e ansiedade normal é se suas emoções estão causando muito sofrimento e disfunção”, diz Sally Winston, PhD, co-diretor do transtorno da ansiedade e estresse do instituto de Maryland-EUA.

2- Problemas de sono

Dificuldade em adormecer ou manter o sono está associado a uma ampla gama de condições de saúde, tanto físicos como psicológicos. E, claro, não é incomum ficar girando e tossindo em antecipação à um discurso importante ou entrevista de emprego.

Mas se você encontrar-se frequentemente deitado e acordado, preocupado ou agitado com problemas específicos (como dinheiro), ou nada em particular – pode ser um sinal de transtorno da ansiedade.

Segundo algumas estimativas, Metade de todas as pessoas com transtorno da ansiedade generalizada experimentam problemas com sono.

3- Medos Irracionais

Alguns casos de ansiedade não são generalizados, pelo contrário, está ligada à alguma situação ou coisa, como voar, animais ou multidões.

Se o medo se torna opressivo, disruptivo e muito fora de proporção do real risco envolvido, então é um sinal de fobia.

Apesar das fobias serem incapacitantes, elas não são óbvias à todo instante. De fato, elas não podem vir à tona até que você enfrente uma situação específica e descobre que você é incapaz de superar o seu medo. “Uma pessoa que tem medo de cobras pode passar anos sem ter problema”, diz Winston. “Mas, de repente, seu filho quer ir acampar, e eles percebem que precisam de tratamento.

4- Tensão muscular

A tensão muscular quase constante, quer se trate de apertar sua mandíbula, tensionando os punhos, ou flexionando os músculos por todo o corpo, muitas vezes acompanha os transtornos de ansiedade. Este sintoma pode ser tão persistente e generalizado que as pessoas que viveram com isso por um longo tempo pode parar de perceber depois de um tempo.

O exercício regular pode ajudar a manter a tensão muscular sob controle.

Aprenda os segredos para acabar com a ansiedade e pânico

5- Indigestão crônica

A ansiedade pode começar na mente, mas muitas vezes se manifesta no corpo através de sintomas físicos, como problemas digestivos crônicos. Síndrome do intestino irritável (IBS), uma condição caracterizada por dores de estômago, cólicas, inchaço, gases, constipação e / ou diarreia, “é basicamente uma ansiedade no trato digestivo”, diz Winston.

IBS nem sempre está relacionada com a ansiedade, mas os dois ocorrem frequentemente em conjunto e podem piorar. O intestino é muito sensível ao estresse psicológico, e vice-versa, o desconforto físico e social dos problemas digestivos crônicos pode fazer uma pessoa sentir-se mais ansioso.  

6- Medo de falar em público

A maioria das pessoas sentem pelo menos um frio na barriga antes de abordar um grupo de pessoas ou estar no centro das atenções. Mas se o medo é tão forte que nenhuma quantidade de treinamento ou prática vai aliviá-lo, ou se você gasta muito tempo pensando e se preocupando com isso, você pode ter uma forma de transtorno de ansiedade social (também conhecido como fobia social).

As pessoas com ansiedade social tendem a se preocupar por dias ou semanas antes de um determinado evento ou situação. E mesmo se elas conseguirem passar pela situação, elas tendem a ficar profundamente desconfortáveis e ficar pensando por um bom tempo depois sobre como elas foram julgadas pelas outras pessoas.

7- Autoconsciência

Transtorno de ansiedade social nem sempre envolve falar para uma multidão ou ser o centro das atenções. Na maioria dos casos, a ansiedade é provocada por situações do cotidiano, como puxar conversa em uma festa, ou beber e comer em frente até mesmo de um pequeno número de pessoas.

Nestas situações, as pessoas com transtorno de ansiedade social tendem a se sentir como se todos os olhos estão voltados para elas, e elas muitas vezes ficam vermelhas, tremem, tem náuseas, suam ou tem dificuldade para falar. Estes sintomas podem ser tão perturbadores que eles tornam difícil conhecer novas pessoas, manter relacionamentos, e progredir no trabalho ou na escola.

8- Pânico

Ataques de pânico podem ser assustadores. Imagine uma sensação repentina de medo extremo que pode durar vários minutos, acompanhados por sintomas físicos assustadores como aperto na garganta e peito, coração acelerado, mãos frias, tontura e fraqueza, dores no estômago e no peito.

Nem todo mundo que tem um ataque de pânico tem um transtorno de ansiedade, mas as pessoas que os experimentam repetidamente podem ser diagnosticados com transtorno de pânico. Pessoas com transtorno do pânico vivem com medo sobre quando, onde e por que seu próximo ataque pode acontecer, e elas tendem a evitar lugares onde os ataques ocorreram no passado.

Lições poderosas que vão deixar você autoconfiante para dirigir, voar, viajar ou falar em público

9- Flashbacks

Reviver um evento traumático – um assalto, morte repentina de um ente querido – é uma marca do transtorno do estresse pós-traumático, que compartilha algumas características do transtorno da ansiedade.

Mas flashbacks podem ocorrer em outros tipos de ansiedade também. Algumas pesquisas, incluindo um estudo de 2006 no Jornal dos Transtornos de Ansiedade, sugere que algumas pessoas com ansiedade social tem flashbacks do tipo pós-traumático, mas de experiências que não são obviamente traumáticas, como ser ridicularizado publicamente. Estas pessoas podem até evitar lembrar da experiência.

10- Perfeccionismo

A mentalidade obsessiva conhecida como perfeccionismo “anda de mãos dadas com transtornos de ansiedade”, diz Winston. “Se você está constantemente a julgar a si mesmo ou você tem um monte de ansiedade antecipatória de cometer erros ou aquém de suas normas, então você provavelmente tem um transtorno de ansiedade.”

Perfeccionismo é especialmente comum no transtorno obsessivo-compulsivo (TOC), que, como o estresse pós-traumático, tem sido visto como um transtorno de ansiedade. “TOC pode acontecer sutilmente, como no caso de alguém que não pode sair de casa durante três horas, porque a maquiagem tem que estar absolutamente impecável”, diz Winston.

11- Comportamento compulsivo

Para ser diagnosticado com transtorno obsessivo-compulsivo, os pensamentos obsessivos e intrusivos de uma pessoa devem ser acompanhados de comportamento compulsivo, seja mental (dizendo-se: Vai dar tudo certo repetidamente) ou física (lavar as mãos, endireitando itens, etc).

Pensamentos obsessivos e comportamento compulsivo se tornam ansiedade quando a necessidade de terminar o comportamento – também conhecido como “rituais” – começa a controlar sua vida, diz Winston. “Se você gosta do seu rádio no volume 3, por exemplo, e ele quebra e fica parado no volume 4, você entraria em pânico até consertar o rádio”?

MARCOS ALELUIA 

Posso mudar a sua Vida > Acredite

Procuro mostrar um pouco a vocês que existe a possibilidade de mudar a sua vida, basta mudar a sua forma de pensar e agir > Existe um buraco que  pode ser profundo, pode ser raso, pode ter água, ou pode estar vazio. Você está caminhando pela estrada, ver uma seta ( descrição atitude ) vá em frente, onde está a sua ganancia , para facilitar a sua atitude. Não há ? Então leia este descritivo.  

Muitas pessoas acreditam que são como são ou que sentem o que sente por causa das situações que passam. Atribuem ao ambiente toda a responsabilidade por ficarem tristes, com raiva, ou ainda, em depressão ou em pânico. É o caso da mulher que perde o namorado, que entra em depressão e atribui a sua depressão ao fato do namorado ter abandonado-a. É o caso da pessoa que tem medo de carro e coloca o medo no automóvel por esse ser perigoso. É o caso do homem que se sente ansioso em locais com muitas pessoas e diz que este medo se justifica porquê as pessoas causam ansiedade nele. São esses e tantos outros acontecimentos em que muitas pessoas colocam nas situações ou ambiente externo toda a culpa por suas emoções intensificadas. Mas uma questão que todos deveriam se perguntar é: se a responsabilidade por essas emoções é da situação, por quê nem todo mundo que passa por acontecimentos semelhantes sente as mesmas coisas? A resposta está na maneira particular que cada um de nós encaramos estes acontecimentos do dia-a-dia. Mais precisamente, no que pensamos a respeito da situação e da capacidade que acreditamos ter para enfrentá-la. A história* que se segue serve para exemplificar o efeito que um simples pensamento pode ter na vida uma pessoa.

            Imagine que você vê um homem chamado Paulo andando pela rua. Ele é absolutamente normal. Na média, em todos aspectos – nada excepcional, nada louco, nem mais neurótico que qualquer outra pessoa. Ele é vendedor em uma loja de departamentos da cidade, tem mulher e dois filhos. Às quintas-feiras ele joga boliche com amigos e aos sábados é técnico de futebol mirim. Às vezes exagera na bebida nas festas da vizinhança e começa a discutir política aos gritos. Normalmente, porém, não bebe e trata a maioria das questões de forma bastante sensata. A vida sexual com sua esposa é boa. Embora não seja tão excitante quanto no início, parece deixá-la satisfeita. É um bom pai, passa mais tempo com os filhos do que a maioria dos pais, corrige-os quando estão errados e os acolhe quando estão doentes. É razoavelmente popular. Tem o dom de se relacionar com os mais diferentes tipos de pessoas – seus colegas vendedores, o porteiro, seus amigos do futebol, seus vizinhos.

            Agora imagine que fizéssemos uma coisa com Paulo. Imagine que tivéssemos descoberto a composição química exata de um pensamento. Isso significa que teríamos descoberto a composição química de uma idéia, como “a terra é redonda”, ou ainda, “o mundo é um bom lugar para viver”. Mesmo que os pensamentos não possam ser colocados em seringas siga a fantasia. Digamos que gostaríamos de injetar um pensamento específico em Paulo  - uma idéia e não um monte delas. Uma vez injetado o pensamento instala-se; Paulo não pode mais removê-lo. Não fazemos mais nada com Paulo – apenas injetamos nele um único pensamento.

            Escolhemos um pensamento ao acaso, digamos que uma substância com o pensamento que diga que “para ser feliz, preciso que todos gostem de mim”, e colocamos numa pistola de tranqüilizante, esperando que Paulo passe por nossa casa. Finalmente, em um domingo à tarde, enquanto está passando, acertamos ele com o pensamento.

            Se o seguirmos por algum tempo, não haverá nenhuma mudança perceptível. Se olharmos muito detidamente, talvez vejamos algumas mudanças; seu passo mudou um pouco. Enquanto, antes, o passo era firme e decidido, agora parece mais hesitante. Ele se preocupa com o jeito como as outras pessoas estão caminhando e tenta imitá-las.

            Seguimos Paulo pelo resto do dia e à noite. É sábado e ele foi a uma festa na casa dos vizinhos com sua mulher. Ele gosta dessas festas e costuma ser um dos convidados mais populares. Não desta vez. Parece nervoso, não sabe com quem falar e fica lá, de pé, sem saber onde colocar as mãos. Um amigo pergunta à esposa se ele está se sentindo mal. Dois vizinhos seus estão tendo a discussão mensal sobre política e perguntam a Paulo qual sua opinião. Ele responde: “Bem sempre existe dois lados para uma mesma questão e não se deve tirar conclusões precipitadas”. Os vizinhos olham para Paulo com estranheza. Ele nunca fora tão inseguro. Simplesmente dizia o que pensava. Os vizinhos abanam a cabeça e se vão.

            Mais tarde Paulo e sua esposa vão para a cama. Ele quer fazer amor, mas não sabe como dizê-lo. Diz, pelo menos cinco vezes: “Você sabe, se estiver cansada eu entendo”. Ela garante que está ótima. Paulo, entretanto, fica desconfortável fazendo amor. Fica perguntando: “Está bom para você” e pergunta se é um bom amante.

            Na manhã seguinte, tem dificuldades no futebol. O pai de um dos meninos pede-lhe que escale seu filho para jogar – o menino não joga bem, é desajeitado, nunca pratica e nunca se preocupa em aprender a tática do jogo. Apesar disso Paulo fica com medo de dizer não e coloca um de seus novatos (cujo pai não está por perto) no banco de reserva. O menino tropeça três vezes e o time perde feio.

            Se nos projetarmos no futuro, notamos que Paulo está passando por outras dificuldades. Está tendo problemas no casamento, desenvolveu disfunção erétil e, há mais de um ano, não consegue fazer amor. Procurou um terapeuta para o qual falou: “É como se ficasse assistindo a minha própria performance”. Desenvolveu uma úlcera. Faz hora extra no trabalho para agradar o chefe. O time de futebol arranjou um novo técnico depois que perderam seis jogos seguidos. Há tempo não é convidado para festa, embora os amigos ainda organizem. Experimentou vários tipos de tranqüilizantes, mas nenhum o ajudou.

            Sabemos o que houve: nossa pequena injeção transformou-o completamente. O pensamento que injetamos “para ser feliz, precisamos que todos gostem de mim” é um dos principais determinantes cognitivos (ao nível do pensamento) do que os psicólogos e psiquiatras chamam de fobia social. Injetando-o em Paulo, arruinamos sua felicidade – transformou-se em um “agradador” de pessoas, um fóbico social.

            Pode parecer estranho que uma única idéia possa causar tanto sofrimento. Porém, idéia que implantamos é particularmente arrasadora. Ela corrói o que era espontâneo em Paulo e o transforma em uma marionete social. Ele perde sua individualidade e anda de um lado para o outro, tentando agradar a todos. Ironicamente, quanto mais tenta agradar, mais acaba afastando as pessoas. Elas perdem o respeito por alguém, que não expressa suas próprias opiniões ou que tem medo de se posicionar. O pensamento que injetamos faz com que Paulo pareça um bobo. Como se fosse apenas um espelho, refletindo o que quer que seja projetado nele.

            É claro que não existem pensamentos engarrafados ou em seringas que possam ser injetados. Entretanto, os pensamentos podem introduzir-se tão rapidamente, tão profundamente e causar devastação sem que sejam injetados em nós. Esses tipos de pensamentos (desagradáveis) são adquiridos ao longo da vida, de acordo com nossas experiências e a forma como estas são avaliadas. Para que se mudem esses pensamentos, e suas conseqüências, é preciso primeiro que se consiga admitir e identificar a sua existência, para que desta forma possam ser reavaliados e modificados.

*adaptada do livro: Manual de Técnicas em Terapia Cognitiva – de McMullin, R. E

Seja sempre você > pratique terapia cognitiva é de graça > vai ajuda-lo a ajudar o mundo. Acredite... Ainda há uma chance.  

Brasil crise ou pânico ? fala você

 Brasil crise ou pânico . Não vai atingir a ninguém. Porém espero que o recado seja alcançado, não há destino , temos muito dinheiro, e podemos ter mais> vou dar um exemplo > A sociedade brasileira passa por incidente momentâneo , algumas rupturas são necessárias > Treet Affait < ou > War Democrats < Temos e devemos abir nossos horizontes e termos cuidados com os Copperheads 
 ( chamados democráticos pacifistas ) gosta das vantagens financeiras ( 25% de moleza ) intermediação. Sugiro a nossa Sociedade andar depressa e não deixar os conflitos sociais e empresarias, como financeiros chegar a Teoria do Caus . Não podemos esquecer de termos cuidado com os secessionistas > A praga do chico ciência. Doença que não há fim. Ter um pouco de coragem para acreditar que somos o Trigo do Mundo. Temos Ordem e Progresso. Somos brasileiros , O Estado não gasta mal, a nossa população cresce 4 x 1 aumentado. Se está do lado esquerdo, olhe para o lado direito. O mundo global gosta DDO ( dinheiro dos outros ) o Mundo Capitalista gosta do TCR ( tire o cu da reta ), O Mundo financeiro gosta de U$ ( dolar ) Agora eu pergunto > O que você gosta ? Seja atraente e vamos dar porrada nos Copperheads > Salve o Lindo perdão da Esperança. Preciso falar mais alguma coisa. Então fale você. Valeu ?
A República Brasileira, no contexto final, possui legítimas pretensões de desempenhar um papel mais protagônico na cenário mundial: Ter mais voz, peso,prestígio e influência nos processos decisões globais.

Uma larga medida, precisamos e temos qualidade de funcionamento e a efetividade das instituições do País. Solidez no sistema financeiro, tratamento no direito a propriedade,respeito a contrato, estabilidade macroeconômica e da responsabilidade fiscal; 

Temos tudo aquilo que faz um Poder confiável. Previsão confiante em Poder Globalizado. 

Agora posso afirmar que a população vive sobre pânico e mania, bem mais que sociedade pode acompanhar. 

Uma coisa é certa, muita gente tola  ganha dinheiro tolo... De tempos em tempos, o dinheiro dessa gente - chamado capital cego, torna-se volumoso e ansioso, e parte em busca de alguém a devorá-lo, deparando então com a especulação.

Então tudo é devorado e eclode o pânico.    

Vamos juntos acreditar e trabalhar para um País que é novo e cresce... cresce e não vai parar. 

NÃO ADMITE CRISE
NÃO ACEITE CRISE
NÃO SEJA A FAVOR DA CRISE
NUNCA TIVEMOS CRISE. 
NÃO  PARTICIPE DA CRISE. 
SEJA FÁCIL, FAÇA FÁCIL 
VERÁ COMO É FÁCIL
VOCÊ ESCOLHE, VIVER NA POPULAÇÃO,
OU SER UMA SOCIEDADE INERENTE A SUA PRÓPRIA INERÊNCIA. 
É simples assim, a nossa sociedade está demostrando que é distendida, porém uma coisa é certa, 
A Sociedade é o Governo, não Governo é a Sociedade. 

Crise é fome , miséria e destruição. Vai levar 200 anos para não chegar ao Brasil. 

No momento presente, ajude ao amigo, faça a diferença. Não deixe um irmão aceita a miséria na sua frente. Assim não terá um concorrente a sua altura. 

                                                                                                               MARCOS ALELUIA 

  

Patrimônio de Afetação > Pergunta e Resposta ?

Patrimônio de Afetação: Segurança Jurídica Na Aquisição de Imóvel Em Planta

Tire suas dúvidas. Depois faça a sua pergunta . 

O Patrimônio de Afetação é a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.

A lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004 instituiu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de créditos ou obrigações do incorporador junto aos compradores dos imóveis que compõem a incorporação, com o objetivo de recuperar a construção civil com a venda de imóvel em planta pelos incorporadores imobiliários brasileiros, em face dos prejuízos causados por alguns empreendedores.

A adesão por este regime será efetivada quando da entrega do termo de opção junto a Secretaria da Receita Federal pelo incorporador / proprietário do lote e da afetação do terreno e das acessões constantes do processo de incorporação. pelo que se depreende dos dispositivos da referida lei, primeiramente, será realizada a averbação da afetação na Matrícula do Imóvel, no Registro de Imóveis, por ocasião do registro da incorporação (memorial), nos termos da Lei n. 4.591/1964 ou, no caso de incorporação já existente, em documento apartado poderá ser feita a opção – pelo incorporador – pelo regime especial de tributação.

A partir de então, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária sujeitos ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados manter-se-ão apartados da seara patrimonial do incorporador, não se comunicando; constituindo, portanto, um patrimônio separado, independente, destinado à efetiva consecução da obra e a entrega das unidades aos respectivos compradores. Logo, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas sobre as receitas auferidas no âmbito da incorporação.

Como se vê, se de um lado, para o incorporador, no campo fiscal, é positiva a opção pelo regime especial de tributação gerado pelo patrimônio de afetação, em virtude da redução da carga fiscal para 7% da receita mensal nos termos da pré-citada lei, por outro, pode ser prejudicial a escolha deste regime, eis que ficará reduzido o acervo patrimonial do incorporador que responderá pelos demais débitos.

No tocante ao adquirente, o regime de afetação gera maior credibilidade ao empreendimento, o que ocasionará um incremento nas vendas em planta, favorecendo os interessados na aquisição, em decorrência da separação patrimonial. Ressalta-se, contudo, de que não há garantia para estes de que a obra será executada, mas sim de que há um patrimônio reservado para tal finalidade. Com efeito, é facultado aos promissários-compradores o direito de fiscalizar e acompanhar o partrimônio de afetação através de  uma Comissão de Representantes ou , ainda,  por interposta pessoa jurídica ou física por esta nomeada.

Sob o foco dos aspectos registrais, a escolha deste regime ocasiona a separação patrimonial, sendo que o patrimônio afetado será destinado exclusivamente ao empreendimento, e o remanescente para saldar as demais obrigações.

Assim, pode-se afirmar que: (a) o patrimônio de afetação é uma “ficção”; (b) o patrimônio de afetação nasce com a averbação na matrícula do imóvel e é irretratável; (c) a afetação poderá ser requerida no memorial de incorporação ou em momento posterior, mas até a conclusão da obra (habite-se); (d) tendo havido alguma alienação, é necessário a anuência dos futuros proprietários da unidade; (e) a fiscalização do patrimônio de afetação é cabível a Comissão de Representantes ou a pessoa por esta nomeada; (f) o patrimônio de afetação extinguir-se-á pela averbação da Construção ( habite-se), pelos registros dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos correspondentes compradores e, quando for o caso,  pela extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financeira do  empreendimento ou ainda ; (g) no caso de desistência da incorporação , isto é, usado o prazo de carência , se houver, uma vez restituídos aos compradores da unidade às quantias devidas, será igualmente extinto.

Por derradeiro, sugere-se que, após a apreciação do termo de opção pela Secretaria da Receita Federal, seja averbado no álbum imobiliário ou depositado no processo de incorporação o documento expedido pela mesma, a fim de comprovar a sua regular constituição perante os interessados na aquisição.

Feitas estas considerações, é imperioso reconhecer que com o patrimônio de afetação devidamente formalizado na Matrícula do Imóvel, as vendas em planta ocorrerão com maior freqüência, em virtude de os compradores e as financeiras estarem melhor protegidos, gerando, assim, novos negócios e recuperando à imagem junto aos adquirentes de boa-fé e ajudando no desenvolvimento econômico no Estado e no País: isso é Segurança Jurídica.

João Pedro Lamana Paiva

         Registrador Público e Professor de Direito Registral