Fundo Imobiliário ?

O que é um fundo imobiliário?

Os Fundos Imobiliários são condomínios de investidores, administrados por instituições financeiras e fiscalizados pela CVM. Tem por objetivo aplicar recursos em negócios com base imobiliária, como desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, imóveis já prontos ou títulos financeiros imobiliários, como CRI, LH, LCI ou cotas de fundos imobiliários já constituídos. 

Podem participar do patrimônio de um fundo, um ou mais imóveis, parte de imóveis e direitos a eles relativos. 

Criados em junho de 1993 pela Lei 8.668 e regulamentados pela CVM em janeiro do ano seguinte através das Instruções nºs. 205 e 206. Nova regulamentação pela Instrução CVM nº 472 em 31/10/2008.

Negociados através de quotas, que representam o valor mobiliário do fundo.

Por serem fundos fechados, suas quotas não admitem resgate, assim como as ações, o caminho é a negociação na Bovespa, no ambiente Bolsa ou Balcão Organizado, através de ordens. Em ambos ambientes, o modo de negociar é exatamente igual ao das ações, dentro dos mesmos horários de pregão.

Vantagens

• Menor Custo: Comparativamente à aquisição direta em imóveis, o investidor de FII não terá gastos com ITBI, taxas de certidões, reconhecimentos de firma, cópia de documentos, escritura, registro, comissão de imobiliária, entre outros, o que normalmente fica em torno de 5% do valor do imóvel.

• Acesso a investimento em imóveis de qualidade: Possibilita a qualquer investidor, independente do porte, investir em empreendimentos imobiliários de alta qualidade, através da compra de quotas, tantas quantas sua disponibilidade financeira permitir.

• Diversificação: O investidor pode compor sua carteira com quotas de vários Fundos, atuantes em segmentos diversos, como shoppings, indústria, logística, hotéis, imóveis comerciais ou residenciais, etc. O risco de inadimplência ou vacância também fica pulverizado entre os diferentes locatários. Além disso, o investidor tem a oportunidade de acessar empreendimentos em diversas localidades e mitigar fatores regionais.

• Fracionamento: Possibilita a compra ou venda de quotas por unidade, ou seja, o investidor poderá colocar suas ordens de compra de acordo com sua disponibilidade, ou sua ordem de venda, de acordo com sua necessidade financeira.

• Transparência: Como as quotas são negociadas no ambiente Bovespa e tem a visualização de todo o mercado financeiro, possibilita-se uma negociação pelo melhor preço no momento.

• Comodidade: Quanto à gestão, no caso de FII, o investidor tem a comodidade de não ter preocupações de administração dos imóveis, com cobrança e renovação de contratos, manutenção, recolhimento de impostos, entre outras. Todas essas tarefas serão desempenhadas pelo administrador do fundo, profissional de mercado e sob a responsabilidade de uma instituição financeira.

• Benefícios Fiscais à Pessoa Física: Isenção de IR sobre os rendimentos mensais recebidos pelos cotistas, ao contrário da tributação incidente em aluguéis recebidos pelo detentor de um imóvel – IR com alíquota progressiva de 0% até 27,5%.

Tributação

Os Fundos Imobiliários brasileiros tem uma estrutura tributária incentivada, dada à importância do setor imobiliário para a economia do país.

Tratamento Tributário do Fundo

O Fundo Imobiliário é isento de impostos, como PIS, COFINS e Imposto de Renda, este só incidindo sobre as receitas financeiras obtidas com as aplicações em renda fixa do saldo de caixa do fundo.

Para que o Fundo possa ter este benefício tributário, a Lei 9.779 de 19/01/1999 estabeleceu os seguintes requisitos:

1. Que o Fundo distribua, pelo menos a cada seis meses, 95% de seu rendimento aos quotistas;

2. Que o Fundo não invista em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das quotas do Fundo.

Tratamento Tributário do Cotista

Sobre o rendimento mensal

Com relação à tributação dos rendimentos obtidos pelos cotistas, há distinção entre pessoas físicas e jurídicas:

• Cotista Pessoa Física - A isenção de IR para as pessoas físicas foi definida pela Lei 11.033 de 21/12/2004 e posteriormente pela Lei 11.196 de 21/11/2005, onde estabeleceu:

1. As Pessoas Físicas que terão direito à isenção não poderão possuir 10% ou mais das cotas do Fundo;

2. O Fundo deverá ter no mínimo 50 cotistas Pessoas Físicas;

3. Ter suas cotas exclusivamente negociadas em Bolsa ou mercado de balcão organizado.

Não há qualquer garantia ou controle por parte da Instituição Administradora quanto à manutenção das características tributárias descritas acima.

• Cotista Pessoa Jurídica - Imposto de Renda de 20% sobre os rendimentos obtidos.

Sobre o ganho de capital

Já em relação ao ganho de capital, ou seja, eventual lucro na venda das cotas, a alíquota de IR é de 20% para qualquer cotista, PF ou PJ e deverá ser pago através de DARF até o último dia do mês subsequente à venda.

A forma de apuração do ganho e compensação de prejuízo na alienação de quotas, e demais detalhes da tributação dos Fundos Imobiliários, estão contidas na Instrução Normativa RFB nº 1022 de 05/04/2010.

Democracia representativa

Democracia representativa e democracia participativa: arenas deliberativas

Democracia representativa, entende-se neste caso por “representar” o ato de uma pessoa ser eleita, por votação, para "representar" um povo, uma população, determinado grupo, comunidade etc., normalmente esta pessoa representa um grupo (partido, cidade, bairro), também podemos eleger comissões e associações para nos representar, isto é, para agir, falar e decidir em "nome do povo", em nome de uma comunidade, de um grupo. Os "representantes do povo" se agrupam em instituições chamadas Parlamento, Câmaras, Congresso ou Assembleia da República. O conceito moderno de democracia é dominado pela forma de democracia eleitoral e plebiscitária majoritária no Ocidente, a que chamamos democracia liberal ou democracia representativa. A moderna noção de democracia se desenvolveu durante todo o século XIX e se firmou no século XX e está ligada ao ideal de participação popular, que remonta aos gregos, mas que se enriqueceu com as contribuições da Revolução Francesa, do Governo Representativo Liberal inglês e, finalmente, da Revolução Americana, que foram experiências de libertação do Homem e afirmaram a sua autonomia.

O regime da democracia participativa é um regime onde se pretende que existam efetivos mecanismos de controle da sociedade civil sob a administração pública, não se reduzindo o papel democrático apenas ao voto, mas também estendendo a democracia para o esfera social. A democracia participativa ou democracia deliberativa é considerada como um modelo ou ideal de justificação do exercício do poder político pautado no debate público entre cidadãos livres e em condições iguais de participação. Advoga que a legitimidade das decisões políticas advém de processos de discussão que, orientados pelos princípios da inclusão, do pluralismo, da igualdade participativa, da autonomia e da justiça social, conferem um reordenamento na lógica de poder político tradicional.

Os defensores da Democracia Participativa argumentam que o real sentido da palavra democracia foi esvaziado ao longo dos tempos, e foi reduzida a mera escolha de dirigentes, sem participação efetiva da sociedade civil organizada na administração de seus respectivos governos eleitos.Um exemplo de democracia participativa é o Orçamento Participativo, que tem o intuito de submeter o destino de parte dos recursos públicos à consulta pública, através de reuniões comunitárias abertas aos cidadãos, onde primeiro são coletadas propostas, depois votadas as prioridades, e encaminhadas ao governo para que ele atenda a solicitação através de investimento público.

2. O que são arenas deliberativas

 Arenas deliberativas, frequentemente são apontadas como forma de ampliação da participação e, assim, da representação de grupos marginalizados, trazem novas informações aos indivíduos e novas perspectivas sobre determinado tema, levando-os a debater e refletir acerca de suas posições. Desta forma, criam-se espaços de interação social que legitimam a tomada de decisões, tornam menos rígidas as fronteiras entre o público e o privado. Arenas deliberativas estabelecidas para a solução coordenada de problemas agregam pessoas com diferentes identidades sociais, mas que compartilham preocupações concretas e operam sob considerável incerteza sobre as formas pelas quais os problemas podem ser enfrentados, essa incerteza, a pressão pela descoberta de uma estratégia de solução comum, e o foco disciplinador dos próprios problemas vão se combinar, de formas saudáveis, para criar laços que se assemelham mais a solidariedades de cidadania do que às estreitas identidades de grupo associadas com a política de facções ou grupos. [1]

3. Sistema eleitoral e sistema partidário

Você não entende nada sobre política? Quando ouve falar em sistema eleitoral, partidário etc. na TV fica confuso(a)? então para simplificar, vamos introduzir você no “mundo” da política, para tanto , primeiramente você precisa saber que:

as eleições são mecanismos que legitimam a escolha dos nossos representantes, os partidos são instituições que apresentam os competidores à representação política e a expressão “sistema eleitoral” indica o modo, os instrumentos e os mecanismos empregados nos países de organização política democrática para constituir seus poderes Executivo e Legislativo. A base de um sistema eleitoral são as circunscrições eleitorais — que compreendem todo o país, estado ou província, um município ou um distrito.

Existem dois sistemas eleitorais no Brasil, o majoritário e o proporcional. Na eleição proporcional são eleitos os vereadores e os deputados estaduais e federais. Por esse sistema, o total de votos válidos é dividido pelo número de vagas em disputa. O resultado é o quociente eleitoral, ou o número de votos correspondentes a cada cadeira. Ao dividir o total de votos de um partido pelo quociente eleitoral, chega-se ao quociente partidário, que é o número de vagas que ele obteve. Se o quociente partidário der 6,5, por exemplo, significa que aquele partido elegeu seis de seus candidatos - os mais votados. Uma nova conta é feita das frações de cada partido até que todas as cadeiras sejam distribuídas.O sistema proporcional privilegia o partido, e não o candidato. Por isso, é comum ocorrer de candidatos serem eleitos com menos votos que outros que ficam de fora. Os deputados federais representam a população de cada estado no Congresso, mas a Constituição limita o número de representantes por unidade da federação em no mínimo oito e no máximo 70. Dessa forma, não há uma verdadeira proporcionalidade. Assim, o estado de São Paulo precisou nas eleições de 1998 de mais de 333 mil votos para eleger um deputado federal, enquanto em Roraima são necessários apenas 17 mil - uma diferença de quase 20 vezes.( Fonte: Wikipédia)

O sistema eleitoral majoritário é usado, no Brasil, para eleger os chefes do executivo de todas as esferas (presidente, governador e prefeito), e também para as eleições ao Senado Federal. Nas eleições presidenciais o sistema empregado é de maioria absoluta, onde o eleito precisa obter mais de 50% dos votos válidos para ser eleito. Para garantir a obtenção dessa maioria num sistema pluripartidário, a eleição se realiza em dois turnos. O primeiro disputado pela totalidade dos candidatos, e o segundo disputado apenas pelos dois candidatos melhor colocados no primeiro pleito. O segundo turno só se realiza caso nenhum candidato atinja a maioria absoluta no primeiro turno da eleição. Este sistema é utilizado também nas eleições para governadores dos estados e prefeitos das cidades com mais de 200.000 habitantes.

O Senado Federal é renovado a cada quatro anos nas proporções de um terço numa eleição e dois terços na seguinte. Cada estado elege, por conseguinte, 1 ou 2 senadores a cada quatro anos. Por esse motivo, a eleição para o Senado se dá de forma majoritária dentro de cada estado, para escolher os senadores que representarão aquele Estado. Quando apenas um candidato deve ser escolhido, usa-se a maioria relativa dos votos com eleições separadas para cada estado. Neste sistema, cada eleitor vota em apenas um candidato e vence a eleição aquele que obtiver o maior número de votos, sem necessidade de segundo turno caso não obtenha maioria absoluta. Este sistema é também usado para eleger prefeitos das cidades com até 200.000 habitantes.

Nas eleições ao Senado onde dois senadores serão eleitos para cada estado, usa-se o sistema de escrutínio (apuração de votos) majoritário plurinominal. Assim, os eleitores votam nos dois nomes de sua preferência e os dois candidatos com maior votação são eleitos. Não há peso ou precedência na ordem dada aos votos, por isso ao se escolher dois candidatos A e B não há diferença entre votar primeiro A e depois B ou primeiro B e depois A.

Com o voto distrital e o distrital misto, os legisladores dariam mais representatividade aos candidatos regionais. Toda região estaria representada nos parlamentos estadual e federal. O voto distrital é o que existe na Inglaterra, por exemplo. O país é dividido em pequenas regiões, onde cada partido lança seus candidatos. O mais votado em cada uma é eleito. O voto distrital misto é o que existe na Alemanha e, como o nome diz, é uma mistura dos outros dois sistemas: uma porcentagem é eleita pelos distritos e outra, por eleições proporcionais.

O princípio da Fidelidade partidária já vigorou no Brasil, em especial durante o regime militar, a intenção era impedir que políticos ligados ao governo votassem contra sua orientação ou passassem para a oposição (e vice-versa) no decorrer do mandato. Agora a motivação é evitar o que se convencionou chamar de "troca-troca" de partidos. Entre 1987 e 1998, 31% dos deputados federais abandonaram a sigla pela qual foram eleitos. Com a fidelidade partidária, o detentor de cargo eletivo que abandonasse o partido perderia o mandato ou ficaria impedido de disputar eleições por um período que, nas discussões travadas no Congresso, varia de dois a quatro anos

Direito do promitente comprador no novo Código Cívil

O direito do promitente comprador no novo Código Civil

Leonardo Cotta Pereira* 

Não se discute que, nas últimas décadas, a promessa de compra e venda tem sido muito utilizada pela sociedade moderna,  considerando o grande número de transações imobiliárias, mormente quando o pagamento do preço do imóvel não é efetuado de uma só vez, mas sim através de múltiplas e sucessivas prestações.

Diante disso, e tendo em vista a evolução legislativa na proteção do promitente comprador, consciente também das divergências doutrinárias e jurisprudenciais atinentes à promessa de compra e venda, andou bem o legislador pátrio ao trazer para o rol dos direitos reais o direito do promitente comprador do imóvel, espancando, com as regras insculpidas nos artigos 1.417 e 1.418 do Novo Código Civil, as controvérsias acerca do instituto.

Com efeito, diante da nova legislação, o promitente comprador, ao celebrar promessa de compra e venda de um imóvel com o promitente vendedor, sem cláusula de arrependimento, institui, em seu favor - desde que o instrumento negocial submeta-se ao registro competente - um privilégio, qual seja, o de que o adquirente, convertido em credor da obrigação de fazer, possa se valer da faculdade real e exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, mesmo que seja pleiteando judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel.

Malgrado tais transformações tenham sido recentemente implementadas com o advento do Novo Código Civil, é certo afirmar que as mesmas já têm sido objeto de profundas discussões doutrinárias, como a possibilidade de o instrumento ser firmado através da forma particular - e não por instrumento público -, a necessidade de se levar a promessa de compra e venda a registro e, ainda, a impossibilidade de pactuação da cláusula de arrependimento.

No tocante à instrumentalização do compromisso de compra e venda de imóveis, há quem entenda ser essencial para a constituição do direito real do promitente comprador a celebração da promessa de compra e venda através de instrumento público, pois, conforme preceitua o artigo 108 do Novo Código Civil, não dispondo a Lei em sentido contrário, essa forma deve incidir sobre os negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Ocorre, todavia, que o artigo 1.417 do Novo Código Civil aduz que o instrumento de promessa de compra e venda pode ser celebrado tanto pela forma pública, como pela particular, o que consubstancia uma disposição que excepciona a norma geral estabelecida no referido artigo 108, a qual deve ser afastada.

Portanto, o que a Lei quer determinar com a frase "celebrada por instrumento público ou particular" é que a escritura pública não é da essência do ato quando se tratar de direito real à aquisição de imóvel mediante promessa de compra e venda, podendo esta ser também celebrada por instrumento particular.

Outra questão que vem fomentando as discussões jurídicas em torno do tema em foco reside na necessidade de se levar a promessa de compra e venda a registro para que o promitente comprador logre êxito na ação de adjudicação compulsória.

É sabido que o Novo Código Civil veio para consolidar, em muitos casos, a jurisprudência dominante de nossos Tribunais. Contudo, no caso do direito do promitente comprador à adjudicação compulsória, a recente legislação está em desconformidade com as decisões judiciais atinentes à matéria. Isso porque a jurisprudência adotada pelo Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada na Súmula nº 239 ("O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis"), perdeu a sua validade, pois o atual texto da Lei civil é claro e reforçou o entendimento de que é indispensável o registro da promessa de compra e venda para a procedência da ação de adjudicação compulsória.

Na esteira desse raciocínio, pode-se afirmar que a expressão titular de direito real, prevista no artigo 1.418 do Novo Código Civil, veio resolver o impasse e acabar com a discussão,uma vez que o direito real à aquisição do imóvel nasce com o registro. Destarte, enquanto não registrado o contrato de promessa de compra e venda o promitente comprador tem somente um direito obrigacional, que se resolve em perdas e danos, e não um direito real oponível a terceiros e passível de ensejar uma ação de adjudicação compulsória.

Por fim, é de se observar, ainda, que, para que os promitentes compradores  tenham a seu favor o direito real à aquisição, os contratos de promessa de compra e venda não mais podem conter cláusula de arrependimento, diferentemente do que constava no sistema anterior. É que o artigo 1.088 do Código Civil de 1916 dispunha que qualquer das partes podia se arrepender, antes de assinar o instrumento público, ressarcindo à outra as perdas e danos decorrentes do arrependimento, sem prejuízo da restituição das arras já pagas.

Na verdade, muitas das vezes o proveito econômico obtido pelo alienante, na revenda do imóvel, era bem maior que o valor devido na restituição, mesmo com o acréscimo das perdas e danos reclamada pelo contraente lesado, fato este que contribuiu para alicerçar como regra a faculdade resolutiva das promessas, excepcionalizando-se, como se fora liberalidade ou apego ao empenho da palavra dada, a mantença do compromisso.

Atento à desigualdade dessa relação jurídica, o legislador de 2002 houve por bem subtrair do Código Civil de 1916 a norma contida no artigo 1.088, incluindo-se, em contrapartida, na redação do artigo 1.417, a exigência, para que o promitente comprador constitua o direito real a seu favor, de que a promessa de compra e venda não contenha cláusula de arrependimento.

De acordo com o sistema trazido pelo Novo Código Civil, pode-se afirmar, em conclusão, que o direito real à aquisição do imóvel somente poderá ser obtido pelo promitente comprador se o contrato de promessa de compra e venda for registrado no Cartório de Registro de Imóveis, independentemente de ser firmado por instrumento público ou particular, e não contiver cláusula de arrependimento. Diante desses requisitos, o promitente comprador pode exigir da contraparte, ou de terceiros, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, ainda que seja pela via judicial, através do ajuizamento da ação de adjudicação do imóvel.