Fundo Imobiliário ?

O que é um fundo imobiliário?

Os Fundos Imobiliários são condomínios de investidores, administrados por instituições financeiras e fiscalizados pela CVM. Tem por objetivo aplicar recursos em negócios com base imobiliária, como desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, imóveis já prontos ou títulos financeiros imobiliários, como CRI, LH, LCI ou cotas de fundos imobiliários já constituídos. 

Podem participar do patrimônio de um fundo, um ou mais imóveis, parte de imóveis e direitos a eles relativos. 

Criados em junho de 1993 pela Lei 8.668 e regulamentados pela CVM em janeiro do ano seguinte através das Instruções nºs. 205 e 206. Nova regulamentação pela Instrução CVM nº 472 em 31/10/2008.

Negociados através de quotas, que representam o valor mobiliário do fundo.

Por serem fundos fechados, suas quotas não admitem resgate, assim como as ações, o caminho é a negociação na Bovespa, no ambiente Bolsa ou Balcão Organizado, através de ordens. Em ambos ambientes, o modo de negociar é exatamente igual ao das ações, dentro dos mesmos horários de pregão.

Vantagens

• Menor Custo: Comparativamente à aquisição direta em imóveis, o investidor de FII não terá gastos com ITBI, taxas de certidões, reconhecimentos de firma, cópia de documentos, escritura, registro, comissão de imobiliária, entre outros, o que normalmente fica em torno de 5% do valor do imóvel.

• Acesso a investimento em imóveis de qualidade: Possibilita a qualquer investidor, independente do porte, investir em empreendimentos imobiliários de alta qualidade, através da compra de quotas, tantas quantas sua disponibilidade financeira permitir.

• Diversificação: O investidor pode compor sua carteira com quotas de vários Fundos, atuantes em segmentos diversos, como shoppings, indústria, logística, hotéis, imóveis comerciais ou residenciais, etc. O risco de inadimplência ou vacância também fica pulverizado entre os diferentes locatários. Além disso, o investidor tem a oportunidade de acessar empreendimentos em diversas localidades e mitigar fatores regionais.

• Fracionamento: Possibilita a compra ou venda de quotas por unidade, ou seja, o investidor poderá colocar suas ordens de compra de acordo com sua disponibilidade, ou sua ordem de venda, de acordo com sua necessidade financeira.

• Transparência: Como as quotas são negociadas no ambiente Bovespa e tem a visualização de todo o mercado financeiro, possibilita-se uma negociação pelo melhor preço no momento.

• Comodidade: Quanto à gestão, no caso de FII, o investidor tem a comodidade de não ter preocupações de administração dos imóveis, com cobrança e renovação de contratos, manutenção, recolhimento de impostos, entre outras. Todas essas tarefas serão desempenhadas pelo administrador do fundo, profissional de mercado e sob a responsabilidade de uma instituição financeira.

• Benefícios Fiscais à Pessoa Física: Isenção de IR sobre os rendimentos mensais recebidos pelos cotistas, ao contrário da tributação incidente em aluguéis recebidos pelo detentor de um imóvel – IR com alíquota progressiva de 0% até 27,5%.

Tributação

Os Fundos Imobiliários brasileiros tem uma estrutura tributária incentivada, dada à importância do setor imobiliário para a economia do país.

Tratamento Tributário do Fundo

O Fundo Imobiliário é isento de impostos, como PIS, COFINS e Imposto de Renda, este só incidindo sobre as receitas financeiras obtidas com as aplicações em renda fixa do saldo de caixa do fundo.

Para que o Fundo possa ter este benefício tributário, a Lei 9.779 de 19/01/1999 estabeleceu os seguintes requisitos:

1. Que o Fundo distribua, pelo menos a cada seis meses, 95% de seu rendimento aos quotistas;

2. Que o Fundo não invista em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das quotas do Fundo.

Tratamento Tributário do Cotista

Sobre o rendimento mensal

Com relação à tributação dos rendimentos obtidos pelos cotistas, há distinção entre pessoas físicas e jurídicas:

• Cotista Pessoa Física - A isenção de IR para as pessoas físicas foi definida pela Lei 11.033 de 21/12/2004 e posteriormente pela Lei 11.196 de 21/11/2005, onde estabeleceu:

1. As Pessoas Físicas que terão direito à isenção não poderão possuir 10% ou mais das cotas do Fundo;

2. O Fundo deverá ter no mínimo 50 cotistas Pessoas Físicas;

3. Ter suas cotas exclusivamente negociadas em Bolsa ou mercado de balcão organizado.

Não há qualquer garantia ou controle por parte da Instituição Administradora quanto à manutenção das características tributárias descritas acima.

• Cotista Pessoa Jurídica - Imposto de Renda de 20% sobre os rendimentos obtidos.

Sobre o ganho de capital

Já em relação ao ganho de capital, ou seja, eventual lucro na venda das cotas, a alíquota de IR é de 20% para qualquer cotista, PF ou PJ e deverá ser pago através de DARF até o último dia do mês subsequente à venda.

A forma de apuração do ganho e compensação de prejuízo na alienação de quotas, e demais detalhes da tributação dos Fundos Imobiliários, estão contidas na Instrução Normativa RFB nº 1022 de 05/04/2010.